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新华联:文旅带动地产“算盘”失效
2020-06-19

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  事出反常必有妖。对于上市公司来说,年报延迟披露算是一个“信号灯”。

  2020年,两家忙于自救的上市房企不约而同的选择了延期披露年报。一家是债务预期、着急寻找“白衣骑士”的泰禾;另一家则是债务违约,欲引战投自救的新华联

  6月17日深夜,新华联的2019年年报姗姗来迟,营收、净利双双下滑,2019年实现营业收入119.88亿元,同比减少14.37%;实现归母净利润8.1亿元,同比下滑31.74%。

  四大文旅项目落地业绩不增反降

  在2019年“业绩翻车”前,转型文旅的新华联已连续多年保持业绩的稳定增长。

  2016年,新华联房地产更名新华联文旅。名字的变化,一定程度上反应了新华联的转型决心。随后,在2016年—2018年三年期间,新华联分别实现归母净利润5.24亿元、8.57亿元和11.86亿元。

  其中,2018年新华联成长速度惊人,实现营业收入140.01亿元,同比增长88.16%;归母净利润11.86亿元,同比增长39.97%;扣非净利润9.69亿元,同比增长205.89%。

  彼时,于2018年开门营业的长沙铜官窑古镇贡献不少。2018年年报显示,地产业务外,占总营收近2成的“其他业务”,同比增速高达109.53%。而该业务包含了新华联在2018年的新增酒店以及铜官窑古镇等文旅项目。

  “文旅+地产”的的模式也带动了周边的房地产销售。年报指出,借助铜官窑古镇景区的正式开园,公司在长沙地区的销售实现大幅增长。2018年湖南省营收29.43亿元,占总营收比重的21.02%,同比增幅达174.84%。

  一个文旅项目的“蝴蝶效应”让新华联2018年收获颇丰,那四个文旅项目项目又会带来怎样的影响力?

  2019年1月1日,新华联正式接管5A景区阆中古城;6月28日,铜官窑古镇二期携三大旅游新品开放;8月18日,西宁童梦乐园开园;12月8日芜湖鸠兹古镇全面开园。 至此,新华联文旅旗下四大景区全面开业运营。这一年。也被确立为新华联的“文旅运营年”。

  新华联董事长苏波仍在任时曾表示,以铜官窑古镇为例,“古镇”可以包括住宅、酒店、商铺,这些可销售物业会带来现金流,加快项目回款;而儿童乐园等自持的项目则可以吸引家庭形成客流,带来持续性的经营收入。

  不过,2019年,“文旅+地产”的模式并未奏效,新华联业绩不增反降,实现营业收入119.88亿元,同比减少14.37%;实现归母净利润8.1亿元,同比下滑31.74%;扣非净利润5.13元,同比锐减47.04%。

  其中,2019年,涵盖有文旅项目的“其他业务”增速不明显,仅从26.02亿元增至28.56亿元,同比增长9.75%,和2018年109.53%高增速形成鲜明对比。

  四大景区的全面运营也没能带动周边的房地产销售,2019年新华联商品房销售营收占比从81.1%降至76.04%,贡献的营业收入也从113.54亿元“缩水”至91.15亿元。

  现金流危机浮出水面

  一方面,新华联文旅带动地产的“算盘”失效,另一方面,刚刚开园营业的四大景区也难以在短时间内快速“回血”。

  文旅小镇具有投资规模大、周期长的特点。从投资金额上讲,一个文旅小镇的平均投资至少在35~40亿元左右,而资金回报周期则长达15~20年。

  前期的巨大投入让新华联资金链承压不小。据新华联介绍,铜官窑古镇总投资超过百亿,西宁童梦乐园投资约50亿元;鸠兹古镇投资约80亿元。

  此外,2018 年新华联与四川阆中市人民政府、阆中古城签署《阆中国际文化旅游项目投资合作协议》,合作项目预计总投资约100亿元,由新华联文旅发展主导投资、开发和运营。

  源源不断的“真金白银”流出,直接反映在了新华联的负债情况上。2013年开始,芜湖鸠兹古镇等文旅项目陆续开工。彼时,2013年末新华联负债合计147.34亿元;而到了2019年,这一数字增至433.44亿元。

  截至2019年12月31日,新华联资产总额 530.62亿元,资产负债率81.68%。其中,因借款抵押等原因受限资产多达 234.44亿元,占资产总额 44.18%。短期借款和一年内到期的非流动负债分别为15.85亿元和 67.91亿元,合计83.75亿元。

  年报指出,2019年,新华联获得授信额度103.27亿元,其中已使用授信额度83.09亿元。 报告期内,公司偿还银行贷款等支付的现金为136.47亿元。

  不过,截至2019年12月31日,新华联公司仍存在借款本金到期未偿还的情况,金额为2.36亿元,其中1.4亿元尚未签订相关的展期协议。

  2019年末,新华联开始问题频出。先是苏波被免去董事长职位,12月23日,新华联发公告表示,苏波因个人问题正在公安机关协助调查;12月24日,中南传媒披露的一则诉讼公告又牵出新华联近3亿元同业拆借逾期。

  值得一提的是,新华联的审计单位天健会计师事务所认为,新华联公司的财务报告内部控制存在重大缺陷。

  天健会计师事务所表示,2015年,新华联收购新丝路文旅时产生商誉1.98亿元。针对此项商誉,新华联管理层每年都会对其进行减值测试。而2019年新丝路文旅亏损1.14亿元,商誉出现减值迹象,新华联却并未对商誉做计提减值准备。

  疫情影响雪上加霜

  2019年年报中,新华联表示,文旅运营将成为公司未来工作的重中之重。2020年,景区运营将从标准化体系建设、运营服务品质提升、旅游产品研发、管理架构优化、营销渠道拓展、营销方式创新、优质资源整合等多重方面展开。

  然而计划赶不上变化,2020年,突如其来的疫情给文旅行业浇了一盆冷水。这也成了压垮新华联的“最后一根稻草”,2020年一季度业绩大幅“跳水”,实现营业收入3.49亿元,同比下滑61.1%;净利润由盈转亏,亏损3.3亿元,同比锐减4309.66%。

  新华联在公告中指出,受疫情影响,新华联多项业务遭受重创,经营回款大幅减少;加之持续受到“降杠杆、民营企业融资难发债难”的影响,偿付贷款和债券导致现金持续流出,流动资金极为紧张。

  2020年3月,新华联发行的“15新华联控MTN001”10亿元债券因不能按期足额兑付本息构成实质性违约。随后,5月,“19新华联控SCP003”3.5亿元债券再次构成实质性违约。

  受债务违约影响,4月15日新华联发布公告,控股股东新华联控股所持有的新华联61.17%股权,合计11.6亿股股份被司法冻结。

  新华联在年报中表示,2019年公司不派发现金红利,也不以公积金转增股本。而在此之前,2017年新华联派发现金1.9亿元,占归母净利润的22.38%;2018年派发现金3.79亿元,占归母净利润的31.97%。

  2020年5月13日,新华联和中金公司签订委托合作协议。新华联集团董事局主席兼总裁傅军傅军表示,希望此次与中金公司合作能为新华联控股和新华联文旅尽快引进实力雄厚的战略投资者,特别是要注重引进央企或国企投资者。

  虽然目前新华联正在积极谋划引入战投,但不可否认的是,疫情对文旅行业的伤害难以迅速恢复,“押宝”文旅的新华联又该如何自救?

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